Проектирование офисных зданий: планировка и проект

Что включает проектирование

Офисное здание проектируют не только как строительный объект, но и как пространство для сотрудников, клиентов и посетителей. В работе учитывают назначение помещений, численность персонала, режим эксплуатации, требования арендаторов, инженерные нагрузки и особенности земельного участка.

Проект может разрабатываться для нового бизнес-центра, административного здания, корпоративного офиса, офисно-складского комплекса или объекта реконструкции. Для существующего здания дополнительно проверяют состояние конструкций, инженерных сетей и соответствие фактической планировки исходным документам.

Какие задачи решает проект

• определяет функциональное зонирование и взаимосвязь помещений;
• рассчитывает количество рабочих мест и необходимую площадь;
• организует кабинеты, open space, переговорные и зоны общего пользования;
• предусматривает инженерное оборудование и технические помещения;
• учитывает пожарные, санитарные и эксплуатационные требования;
• создаёт основу для строительства, реконструкции и отделки;
• закладывает возможность будущей трансформации офисных зон.

Форматы офисных зданий

Планировочные и инженерные решения зависят от формата объекта. Небольшое административное здание, многоэтажный бизнес-центр и офисный комплекс при производственном предприятии имеют разные требования к доступу, логистике, безопасности и техническому оснащению.

Основные варианты

• отдельное офисное или административное здание;
• бизнес-центр с несколькими арендаторами;
• офисно-складской комплекс;
• корпоративный офис одной компании;
• реконструируемое здание с изменением назначения;
• офисный блок в составе многофункционального комплекса.

Для объекта с несколькими арендаторами важны самостоятельность помещений, понятная навигация, независимый учёт ресурсов и возможность менять площадь блоков. В корпоративном офисе больше внимания уделяют взаимодействию подразделений, внутренним маршрутам и особенностям работы конкретной организации.

Функциональное зонирование

Зонирование разделяет пространство по назначению и степени доступа. Посетительские помещения располагают ближе ко входу, рабочие зоны защищают от лишнего шума, а технические и хозяйственные блоки связывают с отдельными маршрутами обслуживания.

Типовые зоны

• входная группа, ресепшен и зона ожидания;
• кабинеты и помещения open space;
• переговорные комнаты и конференц-залы;
• кабинеты руководителей и комнаты для совещаний;
• архивы, серверные и помещения хранения;
• кухни, комнаты отдыха и бытовые помещения;
• санитарные узлы и комнаты уборочного инвентаря;
• технические, инженерные и загрузочные зоны.

При подготовке планировок учитывают не только площадь комнат, но и ширину проходов, расположение дверей, естественное освещение, акустику и возможность расстановки мебели. Если в существующей стене нужно организовать новый проход, работы выполняют по проекту с применением резки проёмов в стенах.

Рабочие места и комфорт

Планировка рабочего пространства начинается с анализа того, как сотрудники взаимодействуют и используют оборудование. Одним подразделениям нужны изолированные кабинеты, другим — общие рабочие столы, тихие комнаты, места для быстрых встреч или помещения для видеоконференций.

Что учитывают при размещении

• текущую численность сотрудников и прогноз роста штата;
• тип рабочих мест и площадь на одного человека;
• расстояние до переговорных, кухни и санитарных помещений;
• естественное и искусственное освещение;
• акустическое разделение спокойных и шумных зон;
• размещение оргтехники, шкафов и мест хранения;
• условия для сотрудников и посетителей с ограниченной мобильностью.

При проектировании важно найти баланс между плотностью размещения и комфортом. Чрезмерная экономия площади приводит к шуму и затрудняет перемещение, а неоправданно большие кабинеты увеличивают расходы на строительство, отопление и обслуживание.

Перегородки и трансформация

Изменяемая планировка нужна компаниям, которые расширяют штат, объединяют отделы, меняют структуру или переходят на гибридный режим работы. Мобильные перегородки позволяют быстро перераспределять пространство, а стационарные конструкции обеспечивают более высокий уровень звукоизоляции и приватности.

Варианты применения

• мобильные перегородки — для рабочих зон, которые часто меняются;
• стационарные перегородки — для кабинетов, переговорных и помещений постоянного назначения;
• комбинированные системы — для сочетания открытых и изолированных зон.

При выборе перегородок проверяют пожарные характеристики, акустику, прокладку электропроводки, освещение, вентиляцию и размещение дверей. Инженерные трассы необходимо согласовать с планировкой до монтажа отделочных конструкций.

Инженерные системы

Офисное здание должно поддерживать стабильный микроклимат, связь, электроснабжение и безопасность при разной численности сотрудников и интенсивности работы. Сети рассчитывают не только на текущую нагрузку, но и на возможное расширение.

Основные разделы

• электроснабжение и резервное питание;
• рабочее, аварийное и эвакуационное освещение;
• отопление, вентиляция и кондиционирование;
• водоснабжение и канализация;
• слаботочные сети и структурированная кабельная система;
• интернет, телефония и видеоконференц-связь;
• контроль доступа и видеонаблюдение;
• пожарная сигнализация и системы оповещения;
• автоматизация и диспетчеризация оборудования.

Технологические проходки

При реконструкции и переоборудовании офиса коммуникации прокладывают через стены, перекрытия и технические шахты. Отверстия под кабели, воздуховоды и трубопроводы выполняют с учётом конструктивной схемы здания, а для бетонных элементов используют алмазное бурение.

Отверстия заданного диаметра под крепления, инженерные вводы и оборудование можно подготовить с помощью алмазного сверления бетона. Такие работы планируют до прокладки сетей, чтобы не повреждать готовую отделку и существующие коммуникации.

Пожарные и санитарные требования

Планировка должна обеспечивать безопасное перемещение людей и возможность быстрой эвакуации. При этом учитывают назначение помещений, количество сотрудников и посетителей, ширину проходов, расположение выходов и работу инженерных систем.

В проекте проверяют

• эвакуационные маршруты и выходы;
• противопожарные преграды и двери;
• системы обнаружения и оповещения;
• противодымную защиту;
• доступ к техническим помещениям;
• естественное и искусственное освещение;
• вентиляцию и параметры микроклимата;
• условия для маломобильных сотрудников и посетителей.

Гибкость при развитии компании

Проект офисного здания должен учитывать не только дату открытия, но и дальнейшую эксплуатацию. Компания может расширить штат, изменить структуру отделов, перейти на гибридный формат или сдать часть помещений другим организациям.

Как заложить резерв

• предусмотреть трансформируемую сетку перегородок;
• оставить резерв электрической мощности и сетевых портов;
• разделить инженерные системы по функциональным блокам;
• создать возможность независимого учёта ресурсов;
• предусмотреть места для дополнительного климатического оборудования;
• запланировать площади для расширения отделов;
• обеспечить доступ к инженерным узлам без остановки работы офиса.

Такой подход снижает расходы при последующих изменениях и позволяет выполнять ремонт поэтапно, не освобождая всё здание одновременно.

Моделирование работы офиса

Программное моделирование позволяет проверить проект до начала строительства. В модели оценивают перемещение сотрудников и посетителей, загрузку входной группы, переговорных, лестниц и лифтов, а также распределение рабочих мест.

Что выявляет моделирование

• узкие проходы и пересечения маршрутов;
• перегруженные зоны ожидания;
• неудачное расположение переговорных и общих помещений;
• недостаточную пропускную способность входов и лифтов;
• конфликты служебных и посетительских потоков;
• неравномерное использование площадей;
• сложности с доступом к техническим помещениям.

Результаты анализа используют для корректировки планировки, размещения подразделений и состава оборудования. Это особенно полезно для крупных офисов и зданий со сложной системой доступа.

Архитектура здания

Фасад должен соответствовать назначению объекта, окружению и корпоративному образу заказчика. В проекте определяют входную группу, витражи, материалы отделки, наружное освещение, навигацию и размещение вывесок.

Внешний вид связывают с внутренней логикой здания: входы должны быть заметными, посетительские зоны — легко узнаваемыми, а служебные подъезды и технические площадки — отделёнными от основных маршрутов.

Благоустройство участка

Ландшафтное проектирование прилегающей территории включает пешеходные дорожки, подъездные пути, парковку, освещение, озеленение, места отдыха и элементы навигации. Дополнительно учитывают водоотвод, обслуживание территории в зимний период и доступ коммунальной техники.

Для собственника важна не только эстетика, но и удобство ежедневной эксплуатации. Покрытия, зелёные зоны, освещение и малые архитектурные формы выбирают с учётом интенсивности движения и требований к обслуживанию.

Этапы проектирования

Состав документации

Объём проектной документации определяется назначением объекта, стадией работ и требованиями заказчика. Для реализации обычно требуются текстовые материалы, чертежи, схемы, расчёты и спецификации.

• пояснительная записка;
• ситуационный и генеральный планы;
• схемы благоустройства и транспортных связей;
• архитектурные и объёмно-планировочные решения;
• планы этажей с функциональным зонированием;
• конструктивные решения;
• инженерные сети и оборудование;
• пожарная безопасность и эвакуация;
• мероприятия по доступности;
• спецификации материалов и оборудования.

Для реконструируемого объекта дополнительно фиксируют существующее состояние здания и решения по изменению конструкций. Окончательный перечень разделов определяют после изучения документов и технического задания.

Что подготовить заказчику

• адрес и площадь участка;
• кадастровые и градостроительные сведения;
• технические документы на существующее здание;
• данные о численности сотрудников и структуре компании;
• пожелания по кабинетам, open space и переговорным;
• требования к инженерному оборудованию и связи;
• ориентировочный бюджет и сроки реализации.

Чем подробнее исходное задание, тем легче согласовать планировку и определить состав работ. Проект может выполняться в составе комплексного архитектурно-строительного проектирования.

Опубликовано 20.11.2021г.